房企銷售下滑，調(diào)控準備需謹慎！

喧囂的樓市中，房地產(chǎn)公司的聲音被忽略了。

一波一波的樓市調(diào)控之下，房企首當其沖。商住限售、新房限價、個貸收緊，直接影響的是開發(fā)商的現(xiàn)金流。檢驗房企們生存和運營能力的時候到了。

21世紀經(jīng)濟報道的調(diào)查和采訪顯示，進入二季度房企普遍面臨較大的銷售壓力，不少開發(fā)商此前規(guī)劃的商住項目，受到新政沖擊而無法銷售;在一二線城市，新房普遍限價，很多項目拿不到預售證陷入僵持。5月份，大部分房企的銷售環(huán)比下降。

為了應(yīng)對調(diào)控，大型開發(fā)商普遍開始調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、區(qū)域布局和入市策略，他們對后市還是謹慎樂觀，但一些重點布局一二線尤其是重倉一線城市的房企就不那么好過了。

目前，大型房企對于此輪調(diào)控的判斷是中長期的，抑制資產(chǎn)泡沫的舉措疊加金融去杠桿的政策，短期內(nèi)不會取消。他們都在做長期應(yīng)對的準備。

被新政限制的開發(fā)商

剛剛過去的5月份，樓市調(diào)控的威力已經(jīng)顯現(xiàn)。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年5月，大部分房企銷售業(yè)績環(huán)比下降。如雅居樂、萬達集團下降幅度在50%以上，萬科、保利、首開、碧桂園等下降幅度也在10%以上，龍湖和中海外下滑8%以上。

基于對市場政策趨緊的預期，2017年上半年房企加緊推貨，一季度銷售業(yè)績同比增幅較大。但與此同時，各熱點城市限購、限售政策進一步收緊，南京、開封出臺新政，河北承德、唐山、張家口等環(huán)北京、環(huán)雄安地區(qū)限購升級。進入4、5月份，房企銷售便開始下滑。

“太難了，壓力非常大。”廣州一家主要布局一二線的中小型開發(fā)商人士透露，近期公司在各大城市的項目銷售受到了很大影響。

上述人士稱，調(diào)控對房企的影響已經(jīng)不僅停留在限購、限價層面。熱點城市預售證獲取受限、一二線城市加強商改住“類住宅”整治。商業(yè)銀行個貸收緊，都讓開發(fā)商之前的銷售遇到障礙。

保利和碧桂園內(nèi)部人士告訴記者，項目定價、預售證發(fā)放的限制，對房企在熱點城市的銷售去化產(chǎn)生了較大影響。保利和碧桂園在佛山共同開發(fā)的數(shù)個項目，因拿不到預售證而無法開盤。此外，之前銷售的部分項目也因為價格過高而不能網(wǎng)簽。

而目前一線城市普遍實施的商住限售對開發(fā)商影響更大。如北京商住新政出臺后，成交下滑90%，價格大跌。一些房企如泰禾、龍湖等的商住產(chǎn)品銷售幾近停滯。

一線市場遇冷，二線城市市場則表現(xiàn)出一定的分化。南京、南昌等二線城市在調(diào)控政策影響下成交量環(huán)比降幅較大，而如西安等原先的二線非熱點城市市場則維持了較熱的狀態(tài)。

但即使在較熱的市場，政策監(jiān)管也在不斷趨嚴。4月，西安萬科城市之光、萬科東方傳奇項目因在未取得預售證的情況下對外銷售，被西安房管局查處。西安萬科12個項目均被暫停網(wǎng)簽。

雖然此后西安房管局解除了萬科其他未違規(guī)項目的網(wǎng)簽和預售許可限制，但這體現(xiàn)了地方監(jiān)管堅決查處房企違規(guī)銷售的決心。從各大房企反饋的情況來看，房企現(xiàn)在二線城市獲取預售證也更加困難。

商辦方面，5月，綠地集團北京京緯置業(yè)位于密云區(qū)的綠地朗山產(chǎn)業(yè)園商業(yè)辦公項目存在無證售房行為，并涉嫌違規(guī)宣傳商辦新政，被北京住建委處以173萬元罰款，施以降級開發(fā)資質(zhì)、暫停網(wǎng)簽、暫停拿地資格以及暫停銀行授信的重罰。

嚴厲的政策和監(jiān)管之下，房企5月銷售普遍下滑，這一趨勢或還將延續(xù)。

因此房企的區(qū)域布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)顯得非常重要。得益于三四線城市的火熱，碧桂園1-5月銷售金額增速高達164%，但5月單月銷售也出現(xiàn)了下滑。融創(chuàng)5月銷售額逆勢環(huán)比上升，得益于此前已獲得預售證的豪宅的銷售。正榮1-5月銷售金額302.7億元，同比增長113%，這與其產(chǎn)品力和區(qū)域市場有關(guān)，5月首次推出的武漢正榮府和加推的天津正榮府貢獻了不少業(yè)績。

龍湖地產(chǎn)廣州公司總經(jīng)理毛文斌表示，現(xiàn)階段來看，廣州龍湖受影響并不大，主要是產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)造成的。龍湖目前在售和已取得、未開發(fā)地塊均為住宅地塊，在售的順德春江名城有社區(qū)商業(yè)，也已經(jīng)基本售罄。

他指出，今后調(diào)控成為新常態(tài)，房企應(yīng)順應(yīng)這種變化，不斷提升自身的運營能力和整體競爭力。從另一個角度來看，調(diào)整反而是一個機會，幫助開發(fā)商規(guī)范市場。

長效機制在于調(diào)節(jié)供需

在采訪中，多數(shù)開發(fā)商認為，此輪調(diào)控是有必要的，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了兩年多的上漲后，2016年10月開始對部分熱點城市出臺調(diào)控政策，讓過熱的市場適度降溫，對穩(wěn)健經(jīng)營、有志于長期發(fā)展的企業(yè)來說，是一個利好。

但是對于限購、限貸、限價、限售這些偏行政化的手段，一些開發(fā)商認為是不夠的。“這種抑制措施只是暫時冰凍了樓市成交，并沒有從根本上改變供求關(guān)系，若取消房價還將上漲。”這是目前開發(fā)商的主流心態(tài)。

在萬科總裁郁亮看來，增加熱點城市的供應(yīng)、租售并舉，調(diào)節(jié)供需關(guān)系，是解決房地產(chǎn)問題的長效機制之一。

萬科認為，按照中性預測，以在城市實現(xiàn)定居的實際城鎮(zhèn)化率衡量，我國還有超過二十個百分點的城鎮(zhèn)化空間，未來的新市民絕大部分將集中在就業(yè)機會較多的發(fā)達城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的現(xiàn)象短期內(nèi)并不會消失，住宅開發(fā)依然有著廣闊的市場空間。

但問題在于，面對日益高企的地價，如何向市場提供新市民支付得起的住房?

萬科提出了“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式，東京、香港等人口稠密大都市的發(fā)展過程表明，以城市軌道交通為骨干的公共交通優(yōu)先模式(TOD)能夠高效銜接周邊城鎮(zhèn)、周邊城市群，能增加核心都市圈住房有效供應(yīng)、降低其居住成本。

其次，積極參與房屋租賃市場的發(fā)展，也可為新市民提供更多可承受的住房。租賃是國際大都市新市民解決居住問題的主要方式。如紐約、東京、倫敦都市圈，租房居住的占比分別為56%、54%和50%。

萬科、龍湖、招商蛇口、深圳控股等開發(fā)商正在積極布局租賃市場，切入長租公寓領(lǐng)域。這方面，萬科高級副總裁譚華杰認為，政府的土地、稅收等政策應(yīng)該給予支持。

開發(fā)商們普遍認為，一個房價保持穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，有利于住房真正回歸居住目的，也有利于行業(yè)長期發(fā)展。

除了住房本身，大量新出現(xiàn)的城市配套需求尚待得到滿足，而房企也要尋找新的利潤增長點。目前開發(fā)商們普遍布局養(yǎng)老、物流、教育、度假、創(chuàng)業(yè)等新興不動產(chǎn)及服務(wù)領(lǐng)域，進行多元化轉(zhuǎn)型。

萬科指出，這些新興業(yè)態(tài)合計，相當于新打造一個房地產(chǎn)行業(yè)。

5月26日，雅居樂集團主席陳卓林正式披露了公司的多元化計劃，“雅居樂不僅要做地產(chǎn)的制造商，更努力發(fā)展為以地產(chǎn)為核心、貫通全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)供應(yīng)商和運營者”。

據(jù)其介紹，雅樂居已實現(xiàn)“以地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)并行”的運營模式，業(yè)務(wù)已覆蓋地產(chǎn)、雅生活、建設(shè)、環(huán)保和教育五大業(yè)務(wù)板塊。

無論是萬科提出的城市配套服務(wù)商，招商蛇口的城市運營商，還是保利地產(chǎn)的全生命周期產(chǎn)品，雅居樂的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商，本質(zhì)上都指向了同一個方向：住宅開發(fā)商+物業(yè)運營+配套服務(wù)。

21世紀經(jīng)濟報道的調(diào)查顯示，目前開發(fā)商普遍進入的多元化領(lǐng)域包括物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、租賃公寓、聯(lián)合辦公、中小學教育、社區(qū)醫(yī)院等，在這些領(lǐng)域，萬科、碧桂園、恒大、龍湖等大型開發(fā)商依然走在了前面。