房地產業(yè)識別海外資產配置風險 深挖海外投資和增長契機

2015年上半年，全球跨境房地產投資活動持續(xù)升溫，交易量增長9%。地緣政治變化、投資者風險管控和投資多元化的需求成為跨境房地產投資強有力的推動力。與此同時，全球人口結構和城市化結構的變化也使投資決策變得更加復雜。

致同中國咨詢服務主管合伙人劉東東認為，“國內房地產投資的‘黃金十年’已經過去了，如果能夠從‘黃金十年’真正過渡到‘白銀十年’，那么對整個行業(yè)來說都是好事。實際上，‘黃金十年’和‘白銀十年’反映的是我國房地產行業(yè)的快速增長和野蠻式增長的時代已經一去不復返了。”在這種大背景下，房地產行業(yè)將可能不再是高利潤的行業(yè)，未來的競爭也會更加激烈。房地產企業(yè)在發(fā)展到一定規(guī)模的時候，除了考慮中國境內，還要考慮全球范圍內的產業(yè)布局和資產配置。對于大型企業(yè)而言，進行全球資產資源配置是保持資產穩(wěn)定性和增長持續(xù)性的內在要求。同時，國家出.臺了一系列利好政策，鼓勵房地產企業(yè)走出去，越來越多的房地產企業(yè)為擺脫產能過剩的困局，到境外進行大規(guī)模投資。

發(fā)掘海外投資和增長的機遇

致同會計師事務所發(fā)布的2015房地產和建筑業(yè)報告《發(fā)掘海外投資和增長的機遇》顯示，如果投資者的投資規(guī)模是一定的，那么選擇投資地點和投資項目就變得至關重要。此外，向新興市場投資可能會花費較多時間，而收集最新行業(yè)見解以做出投資決策對客戶來說具有相當挑戰(zhàn)性。因此，在權衡海外房地產投資的多個機會時，投資者可能傾向于依賴自己熟悉的領域，并憑著直覺來推進決策。這導致了投資風險，會使投資者錯失潛在的機遇，甚至在已經開始的項目上出現誤判。

KerstenMuller是致同英國稅務合伙人及房地產部的負責人，擁有超過16年的工作經驗。Kersten曾為多名私營機構投資者在英國及歐洲的房地產項目提供稅務咨詢服務，其中包括位于倫敦（如King’sCross倫敦國王十字）、慕尼黑、法蘭克福、巴黎及巴塞羅那的多個大型項目。他在協(xié)助上市及非上市公司處理資金方面擁有深厚經驗，同時也長期為多家房地產投資信托公司提供咨詢。在他看來，中國的房地產開發(fā)商在進行海外投資時普遍面臨一些風險和挑戰(zhàn)。

首先是不了解海外市場的風險。“例如，歐洲市場跟其他市場的差別很大。對于任何投資者或有投資意向的企業(yè)的CFO來說，首要的是必須先了解這個市場，最簡單的是當地找到一個合適的顧問來幫助你。”其次，企業(yè)在進行海外資產配置時需要考慮的重要問題還包括稅務。“還是以歐洲為例。眾所周知，歐洲的每個國家都有各自不同的稅法；而且中國的投資者去歐洲投資的過程相當復雜；再加上要在歐洲多個區(qū)域進行融資，融資方式也有很多限制。所有這些點匯成了在歐洲進行房地產投資時伴隨的風險。”最后，KerstenMuller還強調，企業(yè)在進行海外房地產投資時還需要有足夠的時間來做正確的決策。“在歐洲有很多不同的法律監(jiān)管方面的規(guī)定，考慮到這些規(guī)定的復雜程度，我們必須確保做任何決策之前有充分的時間來學習和研究，從而避免可能會面臨的損失。”

留給CFO的考驗

每個企業(yè)的CFO負責的具體工作在每個企業(yè)也不盡相同，在進行海外投資中所扮演的角色有時候也不一樣。劉東東建議，如果僅從財務的角度出發(fā)，或者從財務相關方面去考量，無論是投融資、使稅收結果最優(yōu)化，或是對于收購目標公司財務的調查，都需要由企業(yè)CFO直接負責。“對于制定了海外投資戰(zhàn)略但缺乏跨境并購投資經驗的企業(yè)而言，尤其是在剛開始進行海外并購時，我建議他們必須聘請顧問來進行協(xié)助，然后逐漸開始儲備人才和進行團隊建設。這是企業(yè)進行海外投資的有力保障。”

劉東東

在劉東東看來，中國的房地產開發(fā)商在處理海外投資問題時有以下幾個方面不容忽視。首先是要確保投資必須符合目的地國家的法律法規(guī)和政策，及相關的財務要求。其次，對于風險方面，除了Kersten提到的有關稅務、法律法規(guī)、融資成本方面的風險之外，文化習俗、社會慣例、社區(qū)／社會責任等方面都有可能存在潛在的風險。實際上，中國企業(yè)赴海外投資時，在任何一個國家都會遇到這些問題。第三，英、美和澳洲等發(fā)達國家比較強調一個企業(yè)履行的社區(qū)社會責任，企業(yè)如果不做好相關的調查、公共關系的準備，就可能很難建立起良好的聲譽，也就無法為未來的進一步投資奠定良好的基礎。第四，企業(yè)在赴海外投資時還會面臨匯率風險。“匯率風險實際上也是投資的基礎風險，在過去的幾年里，綠地、萬達、復星等領先企業(yè)進行了大量的對外投資，現在如果人民幣貶值，其海外資產配置在未來的12個月內是比較有利的。反過來講，在兩三年前人民幣處于升值預期的時候，如果進行海外投資，就需要考慮如何避免人民幣升值所形成的海外投資匯率風險的發(fā)生。這是企業(yè)在進行海外投資時需要考慮的重要風險，并且需要有應對的安排。”最后，企業(yè)在向海外投資時，境外的運營管理對于我國企業(yè)而言也是一個考驗。如何用當地人進行具體的運營和管理，并對當地的管理團隊進行有效管理都是企業(yè)要面對的挑戰(zhàn)。

海外投資房地產新趨勢

據Kersten介紹，2015年上半年以來，以歐洲為目的地的海外房地產投資呈現出一些新特點。“對海外投資者來說，倫敦、法蘭克福、巴黎等歐洲重要城市的競爭越來越激烈，但同時也有一些新興機會不容忽視。”Kersten解釋說，房地產市場的細分度和聚焦程度更高了，居住用的房地產越來越重要。針對此，致同開發(fā)了一些軟件來幫助投資者和開發(fā)商進行相關的研究或實地調查。“我們也看到越來越多的公司選擇與當地企業(yè)合作，建立合資公司，從當地的合作伙伴那兒取得相應的經驗和支持。他們對當地市場的偏好、對當地消費者的熟悉度、對本土風險的詳細了解，以及他們與當地相關各方顧問之間的關系都可以幫助中國企業(yè)更加快速、順利地進入當地市場，同時更好地應對之前談到的各方面風險。”

Kersten

致同《發(fā)掘海外投資和增長的機遇》報告顯示，投資者的本能是希望在著名的、有吸引力的地方投資，這一希望常常變成城市房地產開發(fā)的驅動力。正如一些開發(fā)商在赴海外選擇房地產投資時，盲目追求在紐約這樣的城市參與地標建筑的投資，或是投資于倫敦等熱門城市。這種投資本能是有正當的經濟原因的：大規(guī)模且仍在增長的人口意味著商業(yè)集中，因此企業(yè)愿意為辦公空間支付更高的價格。而且這些城市與其他地方之間的交通便利，往往有著豐富的文化和休閑選擇。但Kersten提醒說，從2008年、2009年開始，海外投資背景發(fā)生了明顯改變。一線城市地標性建筑購入的趨勢還會繼續(xù)，由于很多人想買，導致了競爭變得更加激烈，價格也被炒得更高。“我們可以看到很多海外投資者主要關注一線城市，一般不太關注二線城市。但從報告里可以看到，城市人口的增長給海外投資者提供了更加多樣化的目標城市投資選擇。隨著人口和經濟的增長，二線城市也成為房地產投資的沃土，特別是當主要城市的機遇已日漸稀少，競爭資本推高價格因而收益出現下降時。”